(一) 產業園行業定義及分類
產業園是指為促進某一產業發展而創立的特殊區位環境，是區域經濟發展、產業調整升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。產業園區能夠有效地創造聚集力，通過共享資源、克服外部負效應，帶動關聯產業的發展，從而有效地推動產業集群的形成。
通過對比產業園區屬性和核心服務模式，可將中國整體產業園區行業分為五類。分別為創新型產業園區、創投型產業園區、媒體型產業園區、產業型產業園區和服務型產業園區。此外，由于產業園區行業仍處于初級探索階段，整體服務模式與運營模式并不完全成熟。也存在例如產業+娛樂、創投+游戲等復合型產業園區類型。
(二) 市場規模
根據國家發展改革委等六部委聯合發布的《中國產業園區審核公告目錄》，我國共有2,543家產業園區，其中國家級產業園區552家和省級產業園區1991家，集聚了幾乎所有的優勢產業和優秀企業，以國家高新區為例，截至2019年年底，國家高新區集聚了全國40%的高新技術企業。全國互聯百強企業中，98家誕生于國家高新區，以小米、華為、阿里巴巴等為代表的一批具有世界影響力的高新技術企業均誕生于此。隨我國社會經濟的持續發展，產業園區因其專業分工和產業集聚所帶來的效率優勢和規模優勢，其在我國國民經濟中的貢獻度也將越來越高。
(三) 開發模式
在產業園區40年探索和飛速發展的過程中，各地因地制宜，根據國家引導和市場需求情況形成多種較為成熟的開發模式，具體如下：
從市場開發主體來看，我國產業園區開發模式可分為：
1.產業園區開發模式：指開發區或工業園區管委會下設的開發公司運作的產業園區開發模式，是目前我國各級地方政府最常用的產業地產開發模式 ;
2.主體企業引導模式：指產業內優勢企業獨立建設產業園區 ;
3.產業地產商模式：指地產企業參與開發、運營等，如聯東集團聯東U谷、綠地集團濱湖國際總部產業園等 ;
4.綜合運作模式：指對上述的工業園區開發模式、 龍頭企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。例如華夏幸?；鶚I產業新城、 萬通地產匯源產業園。
從產業園區開發資產運營模式來看， 主要分為重資產模式和輕資產模式：
重資產模式是早年我國產業園區主要的開發運營模式，一般按照“開發—建設—出售—再開發”的路徑，如天安數碼城。
近幾年隨著地產行業利潤率和杠桿率的長期下降，產業園區開發和運營商開始尋求產業轉型升級，紛紛開始從重資產模式向輕資產轉變，如華夏幸福的“園區孵化+地產開發模式”、普洛斯“專業開發+基金運作模式”、聯動集團“聯東U谷”品牌模式等。
(四) 國內外產業園行業對比
國內外產業園區的目標客戶都鎖定在早期、特定行業、具有商業前景的企業，致力于為其提供成長初期缺乏的資源，以協助其實現商業價值的快速增長。根據價值鏈管理理論，可將商業模式內涵拆分為價值定位 、價值創造、價值實現與價值傳遞等維度。受限于體制、經濟與文化等方面差異，國內外產業園區的探索方向及落地形式有所不同。
國外產業園區更注重創客文化及高技術投資回報，傾向于以獲取企業股份或拋售企業股票收獲溢價作為主要的盈利方式，并形成持續的經營能力，通過技術積累與項目展示收獲口碑；國內產業園區緊密圍繞政策導向和產業價值定位制定預期發展目標，通過打通產學研加速資源交換與聚焦，為企業獲得收益，不斷積累資源與品牌影響力形成雪球效應。
